DAACT jamais déposée : conséquences possibles

La DAACT (Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux) est un document incontournable à déposer auprès de la mairie pour officialiser la fin des travaux et assurer leur conformité au permis de construire ou à la déclaration préalable. Pourtant, nombreux sont les propriétaires qui, par oubli ou ignorance, ne déposent jamais ce document. En 2025, cette négligence peut générer des complications administratives, fiscales et même juridiques lourdes de conséquences. Sans DAACT, vos travaux restent officiellement « non achevés » au regard de l’administration, ce qui entraîne divers blocages, notamment lors de la vente du bien ou dans la gestion fiscale. Ce guide détaillé vous propose de comprendre en profondeur ce que représente cette démarche, les risques encourus en cas d’absence de dépôt, ainsi que les solutions pour une régularisation efficace, même après plusieurs années.

Pourquoi la DAACT est-elle une obligation incontournable en 2025 ?

La DAACT constitue un document administratif qui valide la conformité et l’achèvement des travaux au regard de l’autorisation d’urbanisme initiale (permis de construire, déclaration préalable). Cette déclaration a pour objectif principal d’informer la marque administrative locale que le projet de construction ou d’aménagement est terminé et conforme aux prescriptions fixées. Elle est exigée par l’article L. 462-1 du Code de l’urbanisme et doit être déposée dans un délai réglementaire de 90 jours suivant la fin des travaux.

Dans la pratique, ce document permet à la mairie d’exercer un contrôle postérieur et de garantir la responsabilité civile du propriétaire quant au respect des normes d’urbanisme. Sans dépôt, les travaux restent invisibles administrativement, ce qui engendre plusieurs problèmes :

• Blocage des démarches administratives : absence de certification officielle de la conformité et de l’achèvement, donc impossibilité d’obtenir certains documents.
• Risques de contentieux avec la mairie pouvant déboucher sur une amende urbanisme ou une injonction de mise en conformité.
• Conséquences fiscales : inéligibilité aux exonérations temporaires de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
• Difficultés lors d’une vente immobilière, avec des conséquences potentiellement lourdes en cas de litige avec l’acquéreur.

Un cas concret illustre parfaitement cette situation : la société *ImmoConfort* avait achevé des travaux de rénovation lourde en 2023 sur un immeuble parisien. Par manque d’attention, elle n’a jamais déposé la DAACT. En 2024, lors de la mise en vente du bien, le notaire a bloqué la transaction faute de document officiel, obligeant le propriétaire à engager un audit coûteux pour prouver la conformité de ses travaux.

Élément	Rôle de la DAACT	Conséquence en cas d’absence
Déclaration au service d’urbanisme	Informations sur l’achèvement et la conformité	Considération des travaux comme non achevés
Contrôle de conformité	Certifie la conformité aux plans et permis	Injonction possible, risque d’infractions urbanisme
Base pour la fiscalité locale	Déclenchement des exonérations fiscales	Perte des exonérations, taxation rétroactive
Prérequis pour la vente	Justifie la légalité des travaux réalisés	Blocage de la vente ou litiges post-transaction

Conséquences juridiques d’une DAACT jamais déposée

Le dépôt de la DAACT est un acte formel qui engage la responsabilité civile du propriétaire concernant le respect de toutes les normes imposées. En cas d’oubli ou de refus de déposer ce document, la mairie peut interpréter cela comme un manquement aux obligations réglementaires. Il en découle plusieurs risques :

• Injonction administrative : l’autorité locale peut demander la mise en conformité sous un délai donné, sous peine de sanctions.
• Amende urbanisme : le non-respect des formalités est passible d’un forfait d’amende pouvant aller jusqu’à plusieurs milliers d’euros, variable en fonction de la gravité des infractions.
• Contentieux prolongé : le délai de prescription de 10 ans démarre à la date d’achèvement des travaux. Sans DAACT, difficile pour la mairie de situer cette date, ce qui peut étendre la période pendant laquelle des sanctions peuvent être appliquées.
• Risques de litiges postérieurs en cas de vente ou de transmission de propriété, surtout si les désordres ou défauts apparaissent.

Ainsi, un propriétaire dans la région lyonnaise qui n’a jamais déposé sa DAACT en 2017, a reçu en 2025 une injonction administrative assortie d’une amende et d’une obligation de régularisation au titre d’une extension non conforme. Il a dû engager une procédure coûteuse pour remettre son dossier en règle, démontrant qu’un retard de conformité peut rapidement tourner au litige long et cher.

Juridiction	Type de sanction	Durée de prescription
Administration communale	Injonction et amendes	10 ans à partir de l’achèvement effectif
Tribunal administratif	Contentieux en cas de refus de conformité	Variable selon la nature des recours

Impacts fiscaux d’une absence de déclaration d’achèvement

La fiscalité locale est particulièrement sensible à la DAACT. Bien que l’administration fiscale puisse considérer un bâtiment comme achevé dès qu’il est habitable, le dépôt de la DAACT constitue une preuve officielle indispensable pour bénéficier des exonérations fiscales temporaires sur la taxe foncière. En effet, le législateur prévoit qu’un propriétaire doit déclarer dans un délai de 90 jours suivant la fin des travaux, l’achèvement fiscal via le formulaire H1 ou Cerfa associé.

Sans dépôt dans ce délai, il s’expose notamment à :

• Perte du bénéfice d’exonération de la taxe foncière pendant les deux années suivant la construction.
• Éventuelle taxation rétroactive assortie de pénalités importantes.
• Complexités dans la gestion fiscale notamment en cas de vente ou succession.

À titre d’exemple, un propriétaire dans le sud-ouest a terminé sa maison en septembre 2023 mais a omis de déposer la DAACT et de déclarer l’achèvement dans les temps. En 2025, il a dû payer une taxe foncière majorée et une pénalité car le service des impôts locaux a refusé d’appliquer l’exonération initialement prévue. Cela a eu un impact budgétaire conséquent, à ne pas négliger.

Conséquences fiscales	Délai pour déposer	Sanctions en cas d’oubli
Déclaration d’achèvement fiscale	90 jours après la fin des travaux	Perte d’exonération, pénalités de retard
DAACT déposée tardivement	Dépôt possible, mais hors délai pour exonération	Taxation rétroactive possible

Blocages lors de la vente : dangers et recours

Lorsqu’une maison possède une DAACT jamais déposée, le processus de vente peut se heurter à plusieurs obstacles parfois majeurs. En effet, les notaires exigent que l’ensemble des documents relatifs à la construction soient complets et en règle pour authentifier la transaction. Sans DAACT :

• Blocage de la signature : beaucoup de notaires refusent de finaliser la vente faute de preuve de conformité.
• Risque de responsabilité civile : si l’acheteur découvre que les travaux ne sont pas conformes ou que le document est absent, il peut engager une action en justice pour vice caché ou dissimulation d’information.
• Gestion complexe de la situation : l’ancien propriétaire doit prouver la conformité, parfois via une expertise coûteuse ou un dépôt tardif avec demande de régularisation.

Un exemple marquant concerne une famille en région bordelaise qui a vendu sa maison en 2024 sans déposer la DAACT. Quelques mois après l’achat, l’acheteur a constaté un manquement à la conformité et a engagé une procédure juridique. La famille a dû non seulement faire face à une régularisation onéreuse mais aussi à une pénalité liée à l’infraction urbanisme, ce qui illustre la gravité de l’omission.

Aspect	Conséquence	Actions recommandées
Signature chez le notaire	Blocage ou report de la vente	Prévoir la régularisation avant la transaction
Action judiciaire	Procédures pour vice caché ou dissimulation	Informer l’acheteur, déposer la DAACT rapidement
Coût financier	Frais d’expertise et pénalités	Consulter un spécialiste avant la vente

Régulariser une DAACT jamais déposée : étapes clés et conseils pratiques

Face à une Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux oubliée, il est encore possible de régulariser sa situation, même plusieurs années après. Voici le processus concret que je recommande, fruit d’une expérience concrète en accompagnement de projets immobiliers :

1. Vérifier la conformité des travaux réalisés en comparant minutieusement les travaux physiques avec les plans et permis initiaux.
2. Faire appel à un professionnel (architecte, géomètre) pour une expertise objective et la constitution d’un rapport technique validant la conformité.
3. Déposer un permis modificatif ou une déclaration complémentaire si un écart important est constaté, afin d’obtenir une nouvelle autorisation.
4. Remplir le formulaire Cerfa n°13408*05 pour la DAACT, puis l’envoyer à la mairie en recommandé avec accusé de réception.
5. Attendre la validation tacite : si la mairie ne répond pas sous 3 à 5 mois, la conformité est considérée comme acquise, ce qui débloque la situation.

Il est crucial de ne jamais envoyer la DAACT sans s’assurer que les travaux sont conformes, car une déclaration erronée pourrait aggraver la situation. Pour ces raisons, la rigueur et la transparence sont indispensables. Voici une liste des documents à joindre généralement :

• DAACT dûment remplie
• Plans à jour attestant de la conformité
• Attestation de prise en compte de la réglementation thermique (si applicable)
• Photos des travaux achevés

Étape	Durée approximative	Conseil important
Vérification de conformité	2 à 4 semaines	Faire appel à un expert indépendant
Dépôt du permis modificatif	2 à 4 mois	Anticiper et ne pas précipiter le dépôt
Envoi de la DAACT	Immédiat après validation	Envoyer en recommandé avec AR
Validation tacite par la mairie	3 à 5 mois	Suivre régulièrement le dossier

Questions fréquentes autour de la DAACT jamais déposée

Peut-on vendre un bien si la DAACT n’a jamais été déposée ?
Oui, c’est possible mais cela engage votre responsabilité civile et expose à un risque important de litige. Il est fortement recommandé de régulariser avant la vente pour éviter tout refus de signature ou contentieux ultérieur.

La mairie peut-elle intervenir au-delà de 10 ans après les travaux ?
En règle générale, non. Toutefois, si la date d’achèvement n’est pas formellement déclarée via la DAACT, la mairie peut estimer que le délai de prescription n’a pas commencé, ce qui prolonge la période d’éventuelles actions.

Est-il possible de déposer une DAACT des années après la fin des travaux ?
Absolument, à condition que les travaux soient conformes à l’autorisation initiale. En cas de doute, il est indispensable d’effectuer une régularisation préalable par le dépôt d’un permis modificatif ou d’une déclaration complémentaire.

Quels documents doivent accompagner la DAACT ?
Les documents standards incluent la déclaration dûment remplie, les plans à jour, l’attestation thermique quand nécessaire, et parfois des photos. La mairie peut demander des pièces complémentaires selon la nature du projet.

Quelles sont les sanctions en cas de retard de dépôt ?
Outre les risques administratifs et fiscaux, un retard important peut entraîner une amende urbanisme et compliquer sérieusement la revente ou la transmission du bien.